Основы экономической оценки.

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Экономический анализ объекта должен быть выполнен как с точки зрения владельца , так и с точки зрения пользователя объекта. С точки зрения пользователя объект недвижимости должен обеспечивать его помещениями, пригодными и выгодными для выполнения его основной деятельности. Владелец имеет определенные цели по доходности в отношении своего объекта. С точки зрения владельца в инвестиционном анализе должны быть учтены все доходы и затраты, в том числе альтернативные затраты инвестиций, затраты на капитал, а также влияние налогов на рентабельность инвестиций.

Рассмотрим составляющие экономической оценки вариантов использования объекта недвижимости.

Доходы от аренды.
При оценке доходов от аренды используются рыночные уровни арендной платы. Ожидаемые значения арендной платы определяются на основании статистических данных по экспертным оценкам специалистов. На величину арендных доходов значительно влияет расположение объекта недвижимости.

Функциональные затраты.
Функциональные затраты (затраты на выполнение производственной или иной деятельности) складываются из затрат, связанных с деятельностью, выполняющейся на объекте на всем протяжении его жизненного цикла. Например, затраты на использование объекта являются только частью функциональных затрат от главной деятельности. Для владельца недвижимости низкий уровень функциональных затрат пользователя означает получение более высоко чистого дохода и решение проблемы выбора арендаторов.

Затраты на строительство.
Затраты на строительство можно определить с помощью экспертной оценки, укрупненных расценок, а также из предложения от строительных компний. Следует отметить возможный риск бвстрого изменения цен и ситуации на рынке.

Затраты на снос.
Затраты на снос объекта появляются на завершающей стадии его жизненного цикла. При оценке затрат на снос требуется учесть стоимость самих работ по сносу, а также затраты по вывозу и переработке строительного мусора.

Затраты на содержание объекта.
По затратам на содержание объекта недвижимости используются статистические данные по аналогичным объектам. Кроме этого можно использовать прогноз по затратам на содержание с учетом будущих тарифов на энергию и расходов тепловой энергии, ожидаемых на данном объекте.

Цена продажи объекта.
Чем позже будет продан объект, тем сложнее определить ожидаемую цену продажи. Можно использовать статистические данные, но они не дают гарантированной информации о будущих ценах на недвижимость. Стоимость объекта сильно связана с конъюнктурой рынка, местонахождением объекта и многими другими факторами.

Бухгалтерская стоимость недвижимости.
Несписываемый остаток расходной статьи приобретения объекта, в которой учтены повышения и снижения стоимости. Величина остатка расходной статьи зависит от величины налогов.

Амортизационные отчисления.
Амортизационные отчисления влияют прежде всего на величину денежных поступлений (cash-flow), полученных в результате продажи недвижимости. От продажи недвижимости начисляют все необходимые налоги.