Спрос на "первичку" падает

Застройщики испытывают трудности с привлечением кредитов, а это грозит частным инвесторам тем, что их квартиры так и не будут достроены. "Деньги" предупреждают: выбирать сейчас квартиру для инвестиций стоит крайне осторожно. Тем более что за первое полугодие первичная недвижимость подорожала на 3--11%, хотя официальная инфляция составила 15,5%.

Киевляне Владислав и Татьяна с тревогой ожидают завершения строительства своего дома. "Праздновать новоселье мы должны были еще в ноябре прошлого года, но до сих пор дом не достроен. И, если честно, мы очень боимся вообще оказаться без жилья", -- сетует Владислав. Тревогу молодых людей понять можно -- все вокруг говорят о том, что кредит в банке на покупку нового жилья взять все сложнее, СМИ твердят о сокращении кредитования не только граждан, но и застройщиков, о снижении спроса на жилье и большой инфляции.

Не надо быть экономистом, чтобы понять: все это вполне может привести к тому, что те строительные компании, которые не имеют хорошей финансовой подушки, могут однажды просто исчезнуть, оставив недостроенными дома. "Немного успокаивает то, что строительство все-таки идет, к тому же компания имеет солидный опыт на рынке и немало реализованных проектов", -- отмечает Владислав.

Конечно, крупные и опытные застройщики гораздо надежнее небольших и малоизвестных компаний. Однако и большим компаниям может тоже оказаться не под силу преодолеть кризис. Именно так и произошло нынче летом в Испании, где обанкротилась одна из самых крупных девелоперских компаний в стране -- Martinsa-Fadesa. На конец марта текущего года у нее было 173 тыс. непроданных квартир и около 300 тыс. соток земли.
Государственный банк Instituto de Credito Oficial отказался предоставить Martinsa-Fadesa кредит в размере ?150 млн. И нехватки этой суммы оказалось достаточно, чтобы подкосить строительного гиганта -- собственных средств на финансирование строительных проектов у него оказалось недостаточно. И при этом испанский рынок недвижимости славился своей стабильностью и привлекательностью.

Но, как уже писали "Деньги", финансовый и ипотечный кризис повлияли даже на самые стабильные рынки (О европейской недвижимости см. "Деньги" №26 от 26 июня 2008 года, о жилье в США -- см. "Деньги" №27 от 3 июля 2008 года, доступно на www.dengi-ua.com.).

Украинский пузырь

Не исключено, что Украину постигнет такая же участь, как Испанию или США. Предпосылки для этого постепенно вырисовываются: цены росли долго и сейчас очень высоки, спрос падает, банки кредитуют недвижимость неохотно. Например, президент ХК "Киевгорстрой" Петр Шилюк не исключает, что его компания может остановить строительство ряда жилых и социальных объектов, которые финансируются за счет прибыли компании. По его данным, несколько строительных компаний помельче, чем "Киевгорстрой", уже приостановили строительство, поскольку не имеют возможности получить кредиты, а собственных средств у них, увы, нет.

Президент ХК "Киевгорстрой" считает, что для того чтобы решить проблему остановки возведения домов, нужно обеспечить доступ населения к дешевым ипотечным кредитам (идея снизить цены в головы строителей приходит крайне неохотно. -- Ред.). Строительная палата Украины (общественная организация) уже обратилась к руководству страны с открытым письмом, в котором рассказала об "угрожающей ситуации на строительном рынке". В частности о том, что количество сделок сокращается, компании испытывают сложности с привлечением кредитных средств и прочих неприятностях. Палата попросила чиновников решить проблему за счет "улучшения условий кредитования" (полный текст письма можно найти среди ссылок, приведенных в интернет-версии статьи на сайте www.dengi-ua.com).

С тем, что рынок переживает не лучшие времена, согласен и заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании "ТММ" Алексей Говорун. Он подтверждает, что в целом по рынку спрос на строящееся жилье у покупателей снизился. При этом, по его наблюдениям, динамика колебания спроса отличается для различных объектов и компаний. "Прослеживается тенденция усиления позиций крупных надежных застройщиков, имеющих достаточный опыт и репутацию на рынке. Такие компании обладают существенными преимуществами перед мелкими игроками в возможностях привлечения как кредитных средств финансовых институтов, так и покупателей", -- отмечает г-н Говорун. И люди сегодня охотнее покупают почти достроенное жилье: оно, конечно, дороже, чем дома на стадии котлована, но вероятность, что его достроят, гораздо выше.

Цены в Киеве

Снижение цен оживило бы спрос, но этого явно пока не наблюдается. Более того -- строительные компании столицы все чаще предпочитают получать за квадратные метры подорожавшую за последние полгода национальную валюту.
Многие компании делают это уже достаточно давно (подробнее см. "Деньги" №23 от 5 июня 2008 года, доступно на www.dengi-ua.com). К примеру, в строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" отмечают, что на конец мая лишь в двадцати трех киевских объектах цена для покупателя была установлена в долларах США, при этом в девятнадцати из них была привязка к действующему новому курсу НБУ, а в четырех -- по фиксированным курсам, установленным самой компанией.

Что касается ценовой ситуации, то, по данным аналитического отдела "Киев Жилье-Инвест", в июне--июле стоимость жилья на первичном рынке столицы оставалась стабильной. В июне наблюдалось небольшое снижение цен на объекты бизнес- и премиального классов -- на 0,2% и 0,1% соответственно.
В целом же за январь--июнь недвижимость бизнес-класса выросла в цене на 8,5%, элит -- на 2,9%.Таким образом на начало июля квартиры бизнес-класса реализовывались в среднем по 14 906 грн. за 1 м2, элитное жилье -- по 23 571 грн. за 1 м2. А вот недвижимость экономкласса за июнь подорожала в среднем на 7,4%, до 10 859 грн. за "квадрат". По итогам шести месяцев текущего года, "недорогое" жилье стало дороже на 10,7%.

Как отмечают аналитики "Киев Жилье-Инвест", столь ощутимое подорожание скорее всего связано с тем, что из новых семнадцати объектов, выставленных на продажу, большинство уже находилось на третьей--четвертой стадии строительства. То есть на продажу выставлялись квартиры в практически достроенных домах. "Цены на этих этапах строительства в среднем на 10--14% выше, чем на начальном этапе", -- отметили в компании. В среднем же, по оценкам экспертов компании, в столице за первое полугодие первичная недвижимость подорожала на 3--11%.

Наступивший в июле на рынке первичной недвижимости полный штиль, вполне вероятно, продлится до конца лета. Если, конечно, в стране не произойдет никаких экстраординарных событий. К тому же опрошенные "Деньгами" эксперты также предполагают, что до конца 2008 года стоимость жилья экономкласса останется неизменной.

Цены в регионах

Строители в регионах также ощущают снижение спроса на новое жилье, испытывают трудности с привлечением заемных средств. В Строительной палате Украины отмечают, что за пять месяцев 2008 года объемы строительных работ сократились в пятнадцати регионах страны.
В Одессе, по словам корпоративного управляющего инвестиционно-строительной группы "Прогресс-Строй" Александра Селезнева, строительство ведется в масштабах, зависящих от количества денег у застройщика, вернее -- от количества денег, которые он может найти. "Поскольку запасов мало, а банковское кредитование денег для такого рода бизнесов практически не предоставляет, возможно, к сожалению, дальнейшее замедление темпов строительства", -- подчеркнул он.

Впрочем, г-н Селезнев не ожидает каких-либо лавинообразных крушений рынка или того, что объекты будут не достроены вообще. "Так или иначе, они будут достраиваться, цена на них, к сожалению, в связи с ростом себестоимости будет повышаться", -- считает Александр. Но при этом, по его же словам, себестоимость строительства в Одессе (без стоимости участка, рентабельности и прочих "накладных" расходов) составляет в среднем $1100 за 1 м2. Но купить квартиру в строящемся доме можно по цене $900 за "квадрат". То есть некоторые строители готовы работать в "минус"? Впрочем, от $900 за 1 м2 стоят квартиры в спальных районах Одессы -- Таирово, Черемушки. Новострои в центре продают по цене от $1800 за 1 м2.

Тем не менее, несмотря на сокращение спроса, по данным операторов рынка, цены на строящееся жилье пересматривают в сторону увеличения. По крайней мере, в первом полугодии недвижимость подорожала. В частности в Днепропетровске за шесть месяцев текущего года, по данным ГК "Магистр Недвижимость", она стала дороже примерно на 5--9%. И сегодня квартиры экономкласса продают почти по $1600 за 1 м2, а элитное жилье -- за $2700. Июль также не внес ощутимых корректив. Разве что по некоторым строящимся объектам цены снизились на десяток--другой долларов за "квадрат".
В Донецке, по данным "Донбасской инвестиционно-строительной компании", за первое полугодие жилье подорожало на 18--34%. Больше всего выросли в цене квартиры в домах злит-класса -- на 34%, до $2633 за 1 м2. В наименьшей степени подорожание затронуло жилье экономкласса -- на 18,4%, до $1261 за "квадрат". Объекты бизнес-класса стали дороже на 28,6%, до$1988 за 1 м2.

Росли цены на "первичку" и в первой столице Украины -- Харькове. По данным АН "Харьков Риелтор", за январь--май первичная недвижимость подорожала на 15,7--45%. Наибольший рост цен наблюдался на окраинах Харькова. На начало июня "квадрат" нового жилья в окраинах стоил $910, тогда как в начале декабря стоимость составляла $625. Меньше всего жилье подорожало в центре города -- с $1970 за 1 м2 в начале января до $2280 в начале июня.
По заверениям экспертов "Харьков риелтор", сегодня в городе нет массовой застройки и предложение нового жилья все же ниже, чем спрос на него. Впрочем, первый летний месяц оказался "застойным" и для харьковской "первички". По данным ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (МКДУ) жилье экономкласса в июне подорожало на 0,03%, до $1293 за 1 м2. Недвижимость бизнес-сегмента прибавила лишь 0,05% и на начало июля продавалась по $1925 за "квадрат".

А вот цены предложения на элитное жилье подскочили на 6,3%, до $3000 за 1 м2. По мнению экспертов "МКДУ" столь существенное подорожание обусловлено тем, что в июне на продажу был выставлен новый объект по цене выше среднерыночной.
Менеджер по работе с инвесторами "МКДУ" Наталья Городецкая отмечает, что харьковский рынок первичной недвижимости впадает в спячку. И при этом там происходят нивелирующие друг друга процессы. "Новые объекты в экономклассе выводятся на рынок по достаточно высоким ценам. Но в то же время две компании на 1--4% снизили цены на непродавшиеся раньше квартиры больших площадей. Цена на еще один объект снижена примерно на 11%, так как раньше он был выведен на продажу по заведомо завышенной цене. В результате средняя цена стабилизировалась", -- отметила г-жа Городецкая.

"Обвальные" перспективы

Несмотря ни на что, крах рынка недвижимости никто прогнозировать не берется. "Строительный рынок в Украине структурируется. Компании, в портфеле которых всего один или два проекта, постепенно уйдут с рынка, в том числе и из-за отсутствия достаточного финансирования: объемы кредитования для них также уменьшаются", -- считает Алексей Говорун из стройкомпании "ТММ". Он также уверен, что в будущем останутся только крупные и надежные застройщики.

А в Строительной палате Украины и вовсе считают, что ситуация на строительном рынке угрожает национальной безопасности страны. Дескать, если обвалится строительный рынок, то не исключено, что обвалится и вся экономика. Что же делать в этой ситуации обычному представителю среднего класса? Вспомнить американского инвестора в недвижимость Дональда Трампа, который говорил, что покупая недвижимость "для жизни" стоит обращать внимание не на состояние рынка, а на собственные возможности. Если квартира нужна, и на ее покупку есть деньги -- значит ситуация в любом случае самая благоприятная.:)

Денис Костржевский, президент строительной компании "Міськжитлобуд":

--Причин торможения продаж несколько. Первая -- банки уменьшили количество кредитов, которые выдаются и повысили ставки. Вторая -- изменился курс доллара, и люди, которые желают купить квартиру, в основном накапливали деньги в валюте и покупали валюту по курсу 5,05--5,3. Сейчас они психологически не готовы продать ее по нынешнему курсу. Третье -- сезонный спад, летом традиционно происходит охлаждение рынка.

Мощность первых двух факторов будет зависеть от действий правительства. Что касается третьего фактора, то с приходом осени спад закончится и рынок активизируется.

Прогнозируется приход в Украину к осени крупных российских и других иностранных игроков, которые сосредотачивают сейчас ресурсы для того, чтобы, пользуясь спадом на украинском рынке, купить дешевые активы: недвижимость, предприятия, земли и так далее.

Это, в свою очередь, также приведет к активизации рынка и подстегнет рост цен.

Прогнозы о снижении цен не разделяю. За последние полгода себестоимость строительства жилья возросла почти вдвое и приблизилась к рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость несколько уменьшилась.

На осеннее повышение цены также повлияет сокращение объемов строительства и вызванный им дефицит квадратных метров на первичном рынке.

www.dengi-ua.com